سهم مستاجران چی میشه؟
مستاجران در املاک
قابل توجه مشاورین املاک که قرارداد املاک می نویسند حتماً و حتماً به یاد داشته باشید زمانی که مستاجر شما بیش از یک نفر است گاهی پیش می آید که زن و شوهری قرار داد را مشترک می نویسند ایا دو دوست با هم به صورت شراکتی خانه را اجاره میکنند حتماً بنویسید که هر کدام از آنها نسبت به مبلغ قرض الحسنه چه مقدار سهم دارد و در پایان قرارداد طبق سهم خود باید مبلغ و دریافت کند گاهی اوقات پیش آمده است که قرارداد اجاره به نام خانم نوشته میشود ولی در طی مسیر بین زن و شوهر اختلاف پیش می آید و در زمان فسخ قرارداد و اتمام تاریخ اجاره نامه نوع مبلغ پول و اینکه مبلغ قرض الحسنه به چه کسی پرداخت شود دچار چالش و مشکل است هرچند که مشخص است کسی که در قرارداد اجاره نامه قید شده است مبلغ قرض الحسنه متعلق به او نمی باشد ولی شما به عنوان مشاور املاک حرفه ای باید این موارد را در داخل قراردادهای اجاره خود پیش بینی نمایید.
مستاجر فوت کرد
یکی از دوستان من سوال خوبی کرد او گفت ملک مرا اجاره داده بودند و مستاجر ماه پیش فوت کرد و یک ماه دیگر هم قرارداد به پایان می‌رسد و اعلام کردند با توجه به شرایط نامساعد روحی مادرشان امکان جابجایی در حال حاضر وجود ندارد آیا ما می‌توانیم این ملک را تمدید قرارداد اجاره کنیم با توجه به اینکه هنوز گواهی انحصار ورثه دریافت و صادر نشده است؟
در جواب به او گفتم بله می توانید در پشت قرارداد شرح ماجرا را چنین بنویسید که با توافق وراثت قرارداد تمدید گردید و مبلغ عدد به عنوان اضافه قرض‌الحسنه یا اجاره دریافت شد در تاریخ اعلام شده متعهد به تخلیه واحد می‌باشند و چنانچه واحد را تخلیه نمایند از طریق شورای حل اختلاف ملک تخلیه خواهد شد و از طرفی عودت مبلغ قرض الحسنه مشروط به ارائه گواهی انحصار ورثه می باشد.
مستاجر ۴ ماهه اجاره نداده
یک نفر به عنوان مالک از من سوالی کرد و آن سوالی نبود مستاجری دارم حدود ۴ ماه است که اجاره پرداخت نکرده است و چگونه می‌توان مبالغ اجاره را دریافت کنم به او گفتم برای توسعه راه وجود دارد اول اینکه با هم توافق کنید و از مبلغ قرض الحسنه در انتها کس گردد دوم اینکه می توانید به شورای حل اختلاف مراجعه و شکایت مبنی بر عدم پرداخت اجاره از مستاجر را بکنیم و سوم اینکه همچنان که می توانیم به شورای حل اختلاف جهت دریافت اجاره شکایت کنید می‌توانیم حکم تخلیه را نیز درخواست نمایید با توجه به اینکه چهار ماه از پرداخت اجاره امتناع کرده است.
مستاجر تخلیه نمیکنه
خریدار ملکی با من تماس گرفت و گفت ملکی را خریده ام که مستاجر دارد و قراری که در دفتر املاک گذاشتیم و در مبایعه نامه نوشته شده به این صورت است که یک ماه آینده زمان تحویل و ده روز بعد از زمان تحویل انتقال سند در دفترخانه صورت گیرد متاسفانه مستاجر ملک مربوطه را تخلیه نمیکند و فروشنده هم متعهد به تخلیه و تحویل ملک بوده است در حال حاضر که نزدیک به تاریخ تحویل شده است و فروشنده توان خارج کردن مستاجر را ندارد این پیشنهاد را داده است که اشکالی نداره شما در ابتدا سند ملک را در دفترخانه تنظیم بکن و در مرحله بعد مستاجر را تخلیه و ملک شما را تحویل می‌دهم و اگر من یه همچین کاری انجام دهم و اهرم فشار چندانی در دست من نیست چون انتقال سند صورت گرفته است و فروشنده دیگر تعهدی نسبت به این موضوع ندارم در مقابل راهکاری برای او ارائه دادم و گفتم صلاح در این است که ابتدا انتقال سند را انجام دهید تا خیال تو راحت شود ولی به من لقی که در اختیار مستاجر میباشد یک فقره چک نزد دفتر املاک به صورت امانت بماند که در صورت جلسه‌ای فروشنده متعهد باشد که اگر در تاریخی که او اعلام می کند نتواند مستاجر را تخلیه و ملک را به شما تحویل نماید چک مذکور از طریق خریدار قابل اجرا و وصول باشد با این حرکت یک تیر و دو نشان انجام داده اید در ابتدا سند ملک خود را در دفترخانه انتقال داده اید و همچنین اهرم فشاری برای فروشنده قرار داده اید که به هر طریق و سازوکاری مستاجر را تخلیه کند.
درگیری مالک و مستاجر
یکی از مشکلاتی که موجرین و مستاجرین همواره با آن درگیر هستند و باعث اختلاف بین آنها می شود زمانی است که پایان تاریخ قرار داد اجاره فرارسیده و موقع تحویل ملک است , از طرفی حداقل یک سال مستاجر از واحد استفاده کرده و قطعا آپارتمان شامل استهلاک شده است و همین مشکل و درگیری اتوماتیک به سمت دفتر املاک خواهد آمد .
شما باید یک سیستم و روش برای حل این موضوع طراحی کنید , یک چک لیست تهیه کنید که شامل تمام اقلام تحویل شده به مستاجر باشد و در زمان شروع قرارداد و تحویل واحد توسط طرفین پر و امضا شود و این نسخه در دفتر املاک تا پایان تاریخ قرار داد بماند . در زمان تحویل واحد مشخص خواهد شد که چه خسارت های احتمالی از طرف مستاجر به ملک وارد آمده است و قطعا مانع از ایجاد اختلاف بین طرفین خواهد شد .
تخلیه مستاجر زودتر از موعد
چند روز پیش مستاجر یکی از واحد هایی که در دفتر املاک خودمون انجام شده بود تماس گرفت و گفت موجر با ایشان تماس گرفته و اعلام کرده که زودتر ز تاریخ پایان قرار دارد منزل را احتیاج دارد ، از طرفی مستاجر اعلام کرده که ۴ ماه تا پایان قرارداد اجاره فرصت باقی است ، مالک در جواب گفته اگر در قرارداد اجاره را مطالعه کنید متوجه بندی خواهید شد که اعلام کرده چنانچه هریک از طرفین بخواهند زودتر از تاریخ اتمام قرارداد را فسخ کنند باید معادل یک ماه اجاره را به طرف مقابل به عنوان ضرر و زیان پرداخت نمایند و الان من حاضر به پرداخت دو ماه اجاره هستم .
مستاجر دچار تشویش و استرس شده بود ، به او گفتم هیچکس تحت هیچ شرایطی نمی تواند شما را زودتر از تاریخ معین از واحد خارج کند مگر با شرایط خاص شامل ( رفتار نامشروع ، مزاحمت های مکرر برای همسایگان ، فعالیت اداری و تجاری در ملک مسکونی ) و این نوع موارد .
و اون بندی که در قرارداد نوشته شده است صرفا در زمانی که طرفین رضایت به اقاله قرارداد داشته باشند قابل اجرا می باشد.
یکی از مشکلاتی که همیشه بین مدیران ساختمان و مجتمع ها و مالکین یا مستاجران است در مورد مبلغ شارژ ساختمان می باشد همیشه اختلاف وجود دارد که اگر من به عنوان مالک یک واحد آپارتمان تخلیه را داخل مجتمع ای دارم و هیچ کدام از امکانات مربوطه استفاده نمی کنند چرا باید مبلغ شارژ ساختمان را به طور کامل همانند سایر واحدها پرداخت کنم در قانون تملک آپارتمان نشینی اعلام شده است که شما چه از امکانات و ساختمان استفاده نمایید و چه استفاده نمایید موظف به پرداخت شارژ ساختمان می باشید ولی به صورت عرف و منطقی این شرایط مساعد تر است که اگر آپارتمانی در ساختمان خالی باشد موظف به پرداخت هزینه های عمومی از جمله برق عمومی سرویس آسانسور نظافت و تعمیر و نگهداری پشت بام و مشاعات ساختمان می باشد و قاعدتاً شامل پرداخت هزینه آب عمومی و گاز عمومی نخواهد شد.
نکته مهم در قرارداد اجاره
متاسفانه یکی از اشتباهات بسیار عجیب و بعضی از مشاورین املاک این است که در قراردادهای اجاره مبلغ ضرر زیان روزشمار اجاره را بسیار کم مینویسند و زمانی که از آنها سوال میکنیم که چرا مبلغ را تا این حد پایین نوشتی این را پاسخ میدهد اگر مبلغ را بالا بنویسم ممکن است موجر یا مستاجر ناراحت شود و قرارداد از هم پاره بشود در حالی که ساده ترین روش محاسبه مبلغ ضرر و زیان روزشمار دو برابر کردن میزان اجاره روزانه است فرض کنید یک آپارتمان ماهان شامل ۳ میلیون تومان اجاره می باشد یعنی روزانه ۱۰۰ هزار تومان با توجه به تورم که ظرف یک سال شامل این ملک می شود حداقل مبلغ ضرر و زیان برای این قرارداد و این آپارتمان روزانه ۲۰۰ هزار تومان است.
ضرر و زیان روز شمار قرارداد اجاره
متاسفانه یکی از ایراداتی که می توان به سبک قرارداد نویسی برخی از مشاورین املاک گرفت این است که معمولاً مشاورین در قراردادهای فروش و اجاره زمانی که به موضوع ضرر و زیان روزشمار اجاره یا مبایعه نامه می رسند نمی‌دانند که چه عددی باید بنویسند و یا حتی می ترسند که اگر عدد قابل توجه و درشتی را بنویسند مورد انتقاد طرفین قرار بگیرند و حتی من گاهی دیدم مشاورین املاک از خریدار یا فروشنده مستاجر یا موجر می پرسند که چه مبلغی راضی هستید برای ضرر زیان روزشمار قرارداد اجاره بنویسیم در حالی که این موضوع یک فرمول ساده دارد لااقل در قراردادهای اجاره فرض کنید قرار مبلغ اجاره شما ماهیانه ۳ میلیون تومان می باشد پس معادل روزانه ۱۰۰ هزار تومان به عنوان اجاره بها محاسبه می شود اگر شما ضرر و زیان را روزی ۵۰ هزار تومان یا حتی همان روزی ۱۰۰ هزار تومان بنویسید چالش و دردسری برای مستاجر ایجاد نمی‌شود ولی اگر مبلغ ضرر و زیان روزشمار قرارداد اجاره را دو برابر مبلغ اجاره بنویسید آن زمان است که مستاجر متوجه میشود اگر مبالغ اجاره را در تاریخ های مقرر پرداخت نکند دچار دردسر خواهد شد تا مالک می‌توانند از مبلغ قرض الحسنه و معادل دو برابر اجاره را کسب کند پس باید داشته باشید حداقل مبلغی که میتوانید بابت ضرر و زیان اجاره بها کسب کنید معادل دو برابر اجاره روزانه از مستاجر است.
فرمول تعیین مبلغ ضرر و زیان در قرارداد اجاره
اگر مشاورین املاک به این فرمول مراجعه کنند متوجه خواهند شد که دقیقا چه مبلغی را به عنوان ضرر و زیان داخل قرارداد اجاره بنویسند تا در آینده موجر و مستاجر به مشکل بر خورد نکنند. اول اینکه مبالغ ضرر و زیان در قرارداد های اجاره صرف مربوط به زمانی خواهد شد که طرفین (خریدار یا فروشنده و موجر یا مستاجر) نسبت به تعهدات خود به یکدیگر کوتاهی نمایند و اصطلاحا عدم انجام تعهدات صورت گیرد .
فرض کنید اجاره یک واحد مسکونی به این صورت باشد: مبلغ صد میلیون تومان به عنوان قرض الحسنه و مبلغ سه میلیون تومان به عنوان اجاره بها، اگر مبلغ را تبدیل کنیم عدد اجاره بها به ماهانه شش میلیون تومان تغییر خواهد کرد و معادل روزانه دویست هزار تومان محاسبه میشود.
جالب اینجاست که بعضی از مشاورین املاک عدد ضرر و زیان را روزی پنجاه هزار تومان در قرارداد اجاره تعیین میکنند در حالی که با توجه به تورم سالانه حداقل باید میلغ ضرر و زیان معادل دو برابر مبلغ اجاره بها باشد که در نهایت مستاجر یا موجر بدانند که اگر از انجام تعهدات خود کوتاهی نمایند با مبلغ ضرر و زیان قابل توجهی روبرو خواهند شد.
تحویل واحد اجاره ای
یکی از مواردی که باعث اختلاف همیشگی بین مالک و مستاجر میشود این موضوع است زمانی که مالک در ابتدای قرارداد ملک را به مستاجر تحویل میدهد تا زمانی که در پایان قرارداد ملک را از مستاجر تحویل می‌گیرد اختلافات و نقطه نظرات بسیاری وجود دارد از جمله این که مالک می گوید فلان موضوع را سالم تحویل دادم و در حال حاضر دچار مشکل است برای اینکه همچین اختلاف بین طرفین ایجاد نشود همزمان با انعقاد قرارداد چک لیستی تهیه کنید و تمام جزئیات را داخل آن بنویسید و همزمان طرفین در داخل واحد حضور پیدا کرده و طبق چک لیست سالم بودن یا معیوب بودن موارد داخل خانه را تایید کنند و در پایان امضا نمایند و یک نسخه نزد املاک امانت بماند در پایان قرارداد مطابق به شکلی است که در آن زمان تهیه شده است واحد به موجب تحویل خواهد شد و هیچ گونه موضوعی بابت اختلاف وجود نخواهد داشت.
اجاره از ورثه و مشکلات جانبی
یک نکته بسیار مهم در قراردادهای اجاره‌ای که مالکین آن به صورت ورثه هستند قبل از اینکه قرارداد را باور است منعقد کنید حتماً انحصار ورثه را بررسی کنید حتماً اسناد را بررسی کنید حتماً تمام ورثه حضور داشته باشند یا اگر کسی از ورثه حضور ندارد یکی از آنها باید وکالت مربوط به اجاره و فروش را داشته باشد ولی در قراردادهای اجاره حتماً از بین وراث یک نفر را به عنوان نماینده مخاطب مستاجر تعیین کنید که هرگونه اتفاق و هرگونه مسئله پیش بیاید آن یک نفر طرف مستاجر باشد در غیر این صورت هر یک از وراث به دلیل این که حق مالکیت در ملک مورد اجاره را دارد هر لحظه می تواند برای مستاجر تعیین تکلیف کند و دردسرهای جانبی ایجاد کند.
چک لیست اجاره برای چیه؟
یکی از مواردی که همیشه باعث اختلاف بین مشاورین املاک مستاجر و موجب میشود این است که زمانی که قرارداد اجاره منعقد میگردد و مستاجر ملک را تحویل می‌گیرد پس از پایان قرارداد در زمانی که باید ملک را مجدداً به موجب تحویل دهد دچار اختلافاتی می‌شوند از جمله سالم بودن رنگ دیوار سالم بودن هواکش هود گاز و سایر ملزومات منزل �ای اینکه چنین مشکلاتی پیش نیاید همزمان با انعقاد قرارداد و همزمان با تحویل ملک به مستاجر چه کریستی را تهیه نمایید که شامل ویس ترین نکات و ملزوماتی که در منزل است باشد از جمله شیشه ها دستگیره‌ها لوازم حمام لوازم توالت در ها و غیره که توسط موجر و مستاجر پر میشود از سالم بودن یا معیوب بودن و یا احیاناً نیاز به توضیحات داشته باشد در آن ثبت می شود نسخه نهایی نزد دفتر املاک بایگانی می شود تا زمانی که مجدداً مستاجر بخواهد ملک را به موجب تحویل نماید و طبق آن چک‌لیست ملک تحویل و عودت می گردد.
جمله مهم در اجاره نامه
نکته مهم در قرار داد اجاره :
در یکی از مفاد قرارداد اجاره نوشته شده چنانچه طرفین قرارداد ( موجر و مستاجر ) بخواهند قرارداد را اقاله کنند باید یک ماه زودتر به یکدیگر اعلام کنند و در ضمن معادل یکماه مبلغ اجاره را به عنوان ضرر و زیان به طرف مقابل پرداخت نمایند . در حالی که اینطور نیست که هر زمان طرفین قرارداد ( موجر و مستاجر ) بخواهند بتوانند قرارداد را یک طرفه فسخ کنند .
دقت کنید کلمه اقاله استفاده شده به معنی رضایت طرفین برای ابطال کردن قرارداد و تا زمانی که حتی یکی از طرفین موافق نباشد قرارداد قابل فسخ نیست.
اجاره مثل پازل است
روزانه خیلی از مشاورین املاک با من تماس می‌گیرند اعلام می کنند که مواردی که شما آموزش میدهیم لزوماً کاربردی نیست و ما نمی توانیم از طریق این روش ها موفق شویم و نکته دیگر اینکه موارد و مطالبی که شما می گویید عموماً برای فروش کاربردی است و برای قراردادهای اجاره کاربرد ندارد در حالی که قرارداد اجاره راحت ترین و آسان ترین نوع قرارداد در بین مشاورین املاک است منوط به اینکه مشاور املاک بتواند توانایی چیدن پازل اجاره را داشته باشد و از طرفی سرعت عمل چیدن پازل و تنظیم کردن آن را داشته باشد تعدادی تعداد مشتری داری فرض کن زمانی که مشتری به تو مراجعه کرده تو بتوانی سریعاً فایلهای موجودی خود را با خواسته او تنظیم کنید و حتی اگر قیمت‌ها متفاوت است سریعاً بتوانید قیمت ها را تبدیل کنید تا به خواسته مشتری برسید در نهایت اینکه اگر بتوانید مالک را متقاعد کنید که قیمت اعلامی را کمی جابه جا بکند احتمال اینکه تعداد قراردادهای اجاره شما بالا برود زیاد است.
اجاره آپارتمان مربوط به کیست؟
مشاورین املاک حتما در قراردادهای موبایل نامه باید به این موضوع دقت کنند که اگر ملک مورد معامله دارای مستاجر بود حتماً در قرارداد فروش موضوع ذکر شود و حتماً مشخص شود که چه زمانی قرارداد مستاجر به نام خریدار جدید منتقل خواهد شد و تحت بر زن خریدار متعهد گردد که مبلغ قرض الحسنه مستاجر را در زمان پایان قرارداد اجاره پرداخت نماید و همیشه یک مشکل وجود دارد که مبلغ اجاره های ماهانه تا زمان انتقال سند متعلق به خریدار است یا فروشنده اگر دقت کنید خلاصه فروش یک ملک شامل سه مرحله می باشد مرحله اول انعقاد قرارداد مرحله دوم تحویل ملک و مرحله سوم انتقال سند سازمان تاریخ تحویل ملک اجاره ها مربوط به فروشنده می باشد به محض اینکه عمل تحویل ملک انجام شد و مبلغ آن توسط خریدار پرداخت شد اجاره ها مربوط به خریدار میباشد دقیقاً معادل این است که فروشنده ملک را جهت سکونت به خریدار تحویل داده ولیکن خریدار تصمیم گرفته کس دیگری در آن ملک ساکن باشد.
چک تخلیه یا چک تضمین
متاسفانه از زمان های گذشته یک سری رفتار ها در موضوع قرار داد های املاک به صورت عرف درآمده است ، از جمله چک تخلیه .
شما به عنوان مشاور املاک باید بدانید که چنانچه موجر چک تخلیه دریافت نماید به اجرا گذاشتن آن در شرایط خاص امکان پذیر است و در اصل چک مذکور به عنوان امانت در اختیار موجر قرار گرفته است و فقط در شرایط خاصی که در قرارداد ذکر شده است قابل اجرا و واگذاری می باشد ، از طرفی بیاییم عملکرد منطقی تری نسبت به این تعهد داشته باشیم .
فرض کنید اجاره مستاجر ماهانه یک میلیون تومان باشد ، در نتیجه باید دوازده میلیون تومان در یکسال اجاره پرداخت کند اگر مالک نیاز به تضمین پرداخت اجاره بها دارد بهتر است یک فقره چک به مبلغ دوازده میلیون تومان به عنوان تضمین پرداخت اجاره از مستاجر دریافت نماید ، و در ضمن در قرار داد ذکر شود که در چه صورتی موجر میتواند از چک استفاده کند.
تسویه قرض الحسنه قبل از تحویل واحد
نوع تسویه مبلغ قرض الحسنه در زمانی که واحد اجاره داده میشود سعی کنید در زمان انعقاد قرارداد در دفتر املاک حداقل ۳۰ درصد از مبلغ قرض الحسنه را دریافت کنید حتماً تا زمانی که مبلغ قرض الحسنه به طور کامل تسویه نشده است کلید واحد را در اختیار مستاجر قرار ندهید چون اگر به هر دلیلی مستاجر مبلغ قرض‌الحسنه کامل تسویه نکرده باشد و واحد را در اختیار و تصرف کرده باشد دریافت الباقی مبلغ قرض الحسنه کار بسیار دشواری است حتی مستاجر میتواند ادعا کند که من در فلان روز فلان مکن که شما اعلام کرده بودید مبلغ را به صورت نقد آوردم و تحویل دادم و شما رسید به من پرداخت نکرده اید و یا اینکه شما به من گفتید که نیازی به الباقی مبلغ در حال حاضر نیست و می توانید در آینده پرداخت کنید اصلاً در اینجور مواقع کلام و اعتبار مشاور املاک قابل قبول نیست فرض کنید دفتر املاک مستاجر را تایید کند و بگوید با اعتبار و ما کلید را تحویل ایشان دهید پول را به موقع پرداخت خواهد کرد چنانچه به هر دلیلی مستاجر مبلغ را پرداخت نکند تنها راه باقی‌مانده شکایت به شورای حل اختلاف می باشد.
اجرت المثل ایام تصرف
موضوع اجرت المثل ایام تصرف به این صورت است که فرض کنید ملکی وجود دارد که چندین ورثه دارد و یکی از وراث بدون پرداخت مبلغی بابت اجاره یا داشتن قرارداد سال‌ها است که در آن سکونت دارد یا حتی زن و شوهری که با هم اختلاف دارند و یکی از آنها در ملک مذکور سکونت دارد بدون اینکه اجاره پرداخت کند و یا قرارداد و یا صلح نامه داشته باشد در این مواقع می‌توان به مراجع قضایی مراجعه کرده و درخواست اجرت المثل ایام تصرف نمود و دادگاه بر اساس تعرفه های خاص خودش بابت مدت زمانی که که شخص در آن سکونت داشته است مبلغی را به عنوان اجرت المثل ایام تصرف مشخص و معین خواهد کرد.
تفاوت بین اجاره معوقه و اجرت المثل ایام تصرف
تفاوت بین اجاره معوقه و اجرت المثل ایام تصرف اجاره معوقه یعنی اینکه مستاجر در پرداخت اجاره ماهانه کوتاهی کرده است همچنان تاریخ پایان قرارداد اجاره مشخص است و دقیقا مبلغ اجاره ماهانه هم مشخص است در مقابل اجرت المثل ایام تصرف یعنی اینکه زمان اجاره پایان رسیده مبلغ جدید اجاره مشخص نیست و ملک به صورت غصبی در اختیار مستاجر است یعنی مالک رضایت نسبت به موضوع ندارد چنانچه خواستید نسبت به این موضوع به دادگاه یا شورای حل اختلاف شکایت کنید دقت کنید که دادخواست شما مربوط به عدم پرداخت اجاره می باشد و یا اجرت المثل ایام تصرف.
محمود رضا غفرانی هستم مدرس و مشاور راهبردی املاک و مستغلات و مدیریت کنترل ذهن در کسب و کار ,
مشاور در زمینه راه اندازی دفاتر املاک
www.mrghofrani.com
www.instagram.com/ghofrani.mr
t.me/ghofranimr
مستاجران در املاک
اولین مرجع استخدام مشاورین املاک کشور
https://moshavershoo.ir/
همچنین جهت مشاوره رایگان میتوانید همه روزه از ساعت ۱۲ الی ۱۳ با شماره ۰۹۳۵۲۲۳۴۵۶۷ تماس حاصل فرمائید
