مخالفت مالکین:
مشارکت در ساخت چیست ؟
یکی از انواع قرارداد هایی که در شغل املاک نوشته میشود قرارداد مشارکت در ساخت است که تقریباً ۲۰ سال قدمت دارد. در این نوع قراردادها دو طرف وجود دارد یکی مالک ملک کلنگی یا زمین که خودش به تنهایی توانایی ساختن یک ساختمان را ندارد و یا بودجه مربوط به ساختمان سازی را در دست ندارد، طرف دیگر سازنده است که باید طبق قراردادی که بسته می شود ملک را بسازد و در نهایت تحویل مالک یا مالکین دهد در این نوع قراردادها که در هر شهر یا هر محله شرایط و تناسب خاص خود را دارد بر این اساس محاسبه می شود: ابتدا قیمت اصلی ملک کلنگی یا زمین محاسبه میشود، در مرحله دوم قیمت ساختمان سازی بر اساس متراژ ای که در آن زمین ایجاد می شود محاسبه می شود، در نهایت اگر ما میزان ساخت و میزان قیمت ملک را در دو کفه ترازو بگذاریم میزان سنگینی و یا سبکی نسبت به هر طرف مشخص میشود به طور مثال در اغلب مناطق تهران مشارکت در ساخت به صورت ۶۰ درصد سهم مالک و ۴۰ درصد سهم سازنده می باشد البته ما و تفاوت ای بخشی از این سازنده به عنوان مبلغ بلاعوض به مالک یا مالکین زمین پرداخت خواهد کرد، حتی گاهی سازنده برای اینکه قرارداد به سرانجام برسد برای مالک اسکان تهیه میکند و یا معادل آن مبلغی را به عنوان قرض الحسنه به مالک پرداخت می نماید که در پایان ساختمان سازی و تحویل آپارتمان های نوساز آن مبلغ به سازنده عودت میگردد.
مالکین ملک کلنگی
بهترین حالت برای قرارداد مشارکت در ساخت زمانی است که مالکین حداکثر ۳ نفر باشند چون تصمیم گیری برای آنها راحت تر میشود و همچنین سازنده با مخاطبین کمتری روبرو است.
ولی همیشه شرایط به این وال وجود ندارد و گاهی اوقات بعضی از ملک های کلنگی دارای چندین مالک هستند و به تبع همچنین تعداد مالکین بیشتر شود اختلاف نظر و اختلاف سلیقه هم بیشتر خواهد شد در مقابل کار سازنده هم قطعاً پیچیده تر خواهد شد.
سوال مهم در مورد مشارکت در ساخت
در اینجا سوال مهمی مطرح میشود که اتفاقاً مسئله اصلی ملکه هایی که مالکین آنها زیاد هستند می باشد، با آن سوال این است که اگر یک نفر یا دو نفر از مالکین مخالف تخریب و نوسازی باشند و الباقی افراد موافق باشند تکلیف به چه صورت خواهد بود؟
خرید این سوال را در قالب یک مثال توضیح دهم که تفهیم آن راحت تر شود، فرض کنید یک ملک کلنگی داریم و ۲۴ نفر مالک وجود دارد یعنی آن ساختمان دارای ۲۴ واحد مسکونی با متراژ های مختلف می باشند در حال حاضر تمامی ساکنین و مالکین توافق کرده‌اند که ساختمان باید تخریب و نوسازی شود و در نهایت سازنده‌ای به پروژه معرفی شود تا این کار به سرانجام برسد. ولی دو نفر از مالکین مخالف انجام این کار هستند اتفاقا این افراد ساکنین طبقه اول هستند که نیازی به آسانسور دارند و نه مشکل خاصی دارند، و بهانه آنها این است که ما واحد مان را به تازگی بازسازی کرده ایم و مشکل خاصی نسبت به تخریب و نوسازی این ملک نداریم.
دادگاه برای تخریب و نوسازی ملک
سوال مهم دیگری که در اینجا مطرح میشود این است که آیا چون اکثریت مالکین موافق تخریب و نوسازی هستند آن دو نفر مجبور به تابعیت از اکثریت هستند یا خیر؟
آیا سوال دیگر این است که اگر این افراد که رای اکثریت را دارند همگی به دادگاه شکایت کنند می توانند رای مثبت نسبت به تخریب و نوسازی آن جا بگیرند یا خیر؟
قانونی این موضوع این چنین میشود که اگر از نظر کارشناس غیرقابل سکونت باشد و زندگی در آن معنی داشته باشد دادگاه حکم به تخریب و نوسازی را صادر میکند کارشناس تشخیص دهد که ملک قابل سکونت است و هیچ مشکل جانی برای هیچ یک از مالکین ندارد هیچ راهی برای تخریب و نوسازی وجود ندارد مگر اینکه رضایت مالکین مخالف گرفته شود.
یکی از دوستان از من سوال کرد که ما یک مجتمع ۲۰ واحدی هستیم و ساختمان ما حدود ۲۰ سال سن دارد ۱۹ واحد آمادگی فروش یا تخریب و نوسازی را دارند و یک واحد مخالف است و سوال این است اگر ما ۱۹ واحد با هم به دادگاه شکایت کنیم آیا می توانیم او را ملزم به فروش را تخریب و نوسازی کنیم درباره پاسخ به او گفتم تحت هیچ شرایطی هیچ کاری نمی‌شود کرد مگر اینکه ملک در حال ریزش و یا غیرقابل سکونت شناخته شود آن هم پس از چندین بار کارشناسی از طریق دادگاه
محمود رضا غفرانی هستم مدرس و مشاور راهبردی املاک و مستغلات و مدیریت کنترل ذهن در کسب و کار ,
مشاور در زمینه راه اندازی دفاتر املاک
www.mrghofrani.com
www.instagram.com/ghofrani.mr
t.me/ghofranimr
اولین مرجع استخدام مشاورین املاک کشور
https://moshavershoo.ir/
همچنین جهت مشاوره رایگان میتوانید همه روزه از ساعت ۱۲ الی ۱۳ با شماره ۰۹۳۵۲۲۳۴۵۶۷ تماس حاصل فرمائید
