خرید ملک اوقافی
اغلب مردم و حتی خیلی از مشاورین املاک تصور می کنند ملک اوقافی یعنی ملکی که سند ندارد و یا در سند آن مشکلی وجود دارد، در حالی که موضوع ملک اوقافی کاملا متفاوت است.
در گذشته موضوع وقف در بین مردم بسیار رواج داشت و افراد اعتقادات بسیاری نسبت به وقف ملک خود داشتند، مثلا اینکه زمین خود را برای ساخت مدرسه یا مسجد وقف عام میکردند تا دبگران بتوانند از آن استفاده کنند. با گذشت زمان و ایجاد سیستم شهر نشینی و ایجاد ساختمان و آپارتمان تعداد بسیاری از زمین های اوقافی تبدیل به ساختمان های مسکونی، اداری یا تجاری شدند. ملک های اوقافی دارای دو نوع سند عرصه و اعیان هستند که دقیقا همانند سایر ملک هایی که دارای سند شخصی است روی آن وام بگیرید و چون سند زمین متعلق به اداره اوقاف میباشد وشما متعهد به پرداخت مبلغی به عنوان اجاره به صورت سالانه به اداره اوقاف میباشید.
سند ملک های اوقافی
ملک های اوقافی دارای دو نوع سند هستند:
- سند عرصه ( زمین )، که مربوط به اداره اوقاف می باشد.
- سند اعیان ( ساختمان ) که مربوط به مالک یا خریدار آپارتمان یا مغازه یا ملک مورد نظر می باشد.
فرض کنید شما قصد خرید یک آپارتمان نوساز را دارید و مشاور املاک به شما میگوید که این ملک اوقافی است، اولین فکری که به ذهن شما خطور میکند این است که احتمالا سند این ملک دارای مشکل است و از آنجایی که معمولا قیمت ملک هایی که دارای سند اوقافی است کمتر از قیمت ملک های مشابه در همان منطقه می باشد، و مشتریان بلافاصله در این مورد عقب نشینی میکنند و متاسفانه اغلب مشاورین املاک هم در مورد ملک های اوقافی اطلاعات کاملی ندارند تا یتوانند خریدار را متقاعد کنند.
در حالی که ملک هایی که دارای سند اوقافی هستند کوچکترین مشکلی ندارند و شما به عنوان خریدار می توانید آپارتمان مورد نظر را خریداری کنید و سپس سند تک برگ اعیانی دریافت کنید و دقیقا همانند سایر ملک هایی که دارای سند شخصی است روی آن وام بگیرید.
فقط اینجا یک نکته وجود دارد: شما به عنوان خریدار ملکی که دارای سند اوقاف است، تنها صاحب اعیان یا ساختمان هستید و سند زمین متعلق به اداره اوقاف میباشد وشما متعهد به پرداخت مبلغی به عنوان اجاره به صورت سالانه به اداره اوقاف میباشید.
به یاد داشته باشید که هر زمان خواستید میتوانید ملک خود را بفروشید یا اجاره دهید با این تفاوت که در زمان فروش یا خرید باید با تاییدیه اداره اوقاف این کار انجام شود.
نکته مهم در خرید ملک اوقافی
متاسفانه در اکثر دفاتر املاک ایران این طور تعریف شده است که مدیر قرارداد شخصی است که توانایی فن بیان خوبی دارد و می‌تواند قراردادها را به سرانجام برساند ولی نکته مهم تر این است که مدیر قرارداد لزوماً فقط نوشتن متن مبایعه نامه یا اجاره نامه یا مشارکت در ساخت و یا سایر قراردادهای املاک را به عهده ندارد بلکه مدیر قرارداد دفتر املاک باید شخصی باشد که اطلاعات حقوقی کاملی نسبت به معاملات املاک داشته باشد مشکلی که یه برای یکی از دفاتر املاک ایجاد شده است این طور است که ملک اوقافی را فروختند مبایعه نامه انجام شده مبالغ به طرفین داده شده و پس از آن رفتند که استعلام از سازمان اوقاف بگیرند متوجه شده‌اند که مبلغ قابل توجهی بدهکار است کل ماجرا اتفاقی بابت این موضوع نخواهد افتاد فقط کمی چالش و دردسر ایجاد می شود قابل توجه مشاورین املاک اگر ملکی را می خواهید بفروشید که سند عرصه آن یا حتی اعیان آن متعلق به سازمان یا ارگان خاصی است قبل از اینکه مبالغ را به اشخاص بدهید حتماً طرفین از سازمان مربوطه استعلامات لازم را دریافت کنند.
خرید ملک با سند اوقافی
یکی از ابهامات و مشکلاتی که خیلی از مشاورین املاک از آن مطلع نیستند ملک اوقافی است مشاورین املاک تصورشان بر این است که ملک اوقافی سند ندارد انتقال سند هم در بین نیست و حتی روی آن می توان وام دریافت کرد ولی در کل ماجرا به این صورت است که اوقافی شامل دو قسمت می باشد عرصه یا زمین اعیان یا ساختمان متعلق به سازمان اوقاف میباشد و اعیان آپارتمان متعلق به مالکین یا خریداران آن و اعیان آپارتمان به تنهایی برای خود سند دارد قابلیت اخذ وام دارد قابلیت خرید و فروش دارد و کسی که در اعیان ملک اوقافی سکونت دارد سالن مبلغی را به عنوان اجاره زمین یا عرصه به سازمان اوقاف پرداخت میکند و بعد از ۹۹ سال اداره اوقاف تصمیم به خرید ملک می نماید و قیمت کارشناسی در آن روز معمولاً این اتفاق رخ نخواهد داد و در بین راه مالکین اعیان ها یا همان آپارتمان ها تصمیم به تخریب و نوسازی واحد می گیرند و مجدداً با مجوز اداره اوقاف ساختمان تبدیل به نوسازی خواهد شد ولیکن همچنان تا پایان عرصه یا زمین مربوط به اداره و سازمان اوقاف می باشد.
نفهمیدم سند اوقافی بود
به یاد داشته باشید در قرار داد های املاک در سند خوانی بسیار دقت کنید , اگر سند دفترچه ای یا منگوله دار بود این طور نوشته شده :
شش دانگ یک واحد آپارتمان ……
اگر اوقافی و یا مربوط به ارگان خاصی بود باید می نوشت :
شش دانگ اعیانی یک واحد آپارتمان ….
عرصه معادل زمین است و اعیان معادل بنای ساخته شده
در سند های تک برگ جدید هم نوشته شده وضعیت ملک طلق ( عرصه و اعیان یکی است و متعلق به ارگان و نهادی نیست )
