خیار در قانون مدنی چیست؟ خیار یا همان اختیار فسخ معامله در اصطلاح حقوقی عبارت است از تسلط متعاملین یا یکی از ایشان برای از بین بردن اثر حاصل از عقد. این تسلط قانونی شخص بر اضمحلال عقد زمانی ناشی از تراضی طرفین است . در ماده ٣٩۶ قانون مدنى ده مورد از خیارات قانونی فسخ قرارداد بیان شده است که عبارتند از : خیار مجلس، حیوان، شرط، تاخیر ثمن، رویت و تخلف وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعض صفقه و خیار تخلف شرط. در ادامه توضیحات بیشتری همراه با مثال برای خیارات و شرایط فسخ ذکر شده است.
انواع خیارات
خیار مجلس چیست؟
در این اختیار، هر یک از طرفین عقد تا زمانی که طرفین و شهود آنها متفرق نشده باشند حق فسخ را دارند.
مثال : بر اساس این خیار، زمانی که طرفین عقد در مجلس معامله با یکدیگر به انعقاد یک قرارداد می پردازند تا زمانی که آن مجلس را ترک نکرده‌اند می‌توانند عقد را بر هم بزنند.
خیار حیوان چیست؟
اگر مال مورد معامله حیوان باشد خریدار تا ۳ روز پس از عقد مبیع، اختیار فسخ معامله دارد.
مثال : فرض کنید خریدار گاوی را به عنوان گاو شیرده خریداری کرده و تابعدا متوجه میشود که گاو شیر نمیدهد , در این صورت تا ۳ روز میتواند از خیار حیوان استفاده کرده و معامله را فسخ نماید.
خیار شرط چیست؟
اگر در عقد بیع مدت زمانی برای حق فسخ برای هر یک از طرفین یا هر دو تعیین شود، در حوزه اختیار شرط است.
شرایط اعمال خیار شرط :
۱ . در خیار شرط، ابتدا و انتهای مدت حق فسخ قرارداد باید مشخص بوده و اگر مدت به طور دقیق مشخص نشود، قرارداد باطل می گردد مثلا باید ذکر شود تا ۲ ماه بعد از انعقاد قرارداد، هر دو طرف یا یکی از آنها یا یک شخص ثالث معین، حق فسخ قرارداد را دارد.
۲ . ممکن است شرط شود که شخص ثالثی که نقشی در انعقاد قرارداد نداشته و از طرفین قرارداد نمی باشد، حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال، قراردادی بین شخص الف و شخص ب منعقد گردیده و در قرارداد شرط می شود که شخص ج تا ۲ ماه از تاریخ قرارداد، خیار شرط داشته و حق فسخ آن قرارداد را دارد.
۳ .خیار شرط اختصاص به عقد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش نداشته و جز در موارد استثنایی، در تمام قراردادها قابل درج می باشد.
۴ . در عقد نکاح، وقف و ضمان، طرفین نمی توانند درج خیار شرط نمایند.
خیار تاخیر ثمن چیست؟
این اختیار فسخ غالبا برای بایع (فروشنده) لحاظ می شود که در صورت عدم وصول ثمن (مبلغ بیع) می تواند از آن استفاده نماید، با یک مثال بیشتر با خیار تاخیر ثمن آشنا شویم. شما تصور کنید خودرویی را به کسی فروخته اید؛ اما در حین معامله شما نتوانستید زمانی را برای پرداخت بهای ماشین تعیین کنیدحال پس از گذشت سه روز، خریدار بهای مورد نظر را به شما پرداخت نکرده است و شما از این موضوع شاکی هستید. اما نگران نباشید، شما می توانید بعد از گذشت سه روز از تاریخ معامله، این قرارداد را بهم بزنید.
شرایط ایجاد تاخیر ثمن :
۱٫ ۱ .مبیع عین خارجی باشد (کالای مورد معامله وجود خارجی داشته باشد، مثل ماشین، خانه و …).
۲٫ ۲ .تادیه ثمن و تسلیم مبیع موجل نباشد.( یعنی زمان معینی برای تحویل بهای معامله و آن کالا تعیین نشده باشد و تاریخی را تعیین نکرده باشند.)
۳٫ ۳ .مبلغ کالا و خود کالای مورد معامله تحویل داده نشده باشد. مثلا خانه ای را معامله کرده اید اما هنوز شما خانه را تحویل خریدار ندادید و او هم هنوز بهای خانه را به شما پرداخت نکرده باشد.
۴٫ ۴ .باید سه روز از تاریخ معامله شما گذشته باشد و هنوز نه کالا را تحویل داده باشید نه مشتری مبلغی به شما پرداخته کرده باشد.
خیار رویت و تخلف وصف چیست؟
اگر فروشنده یا خریدار به هر دلیلی مورد مال را ندیده و به وصف آنرا معامله نمایند در صورت رویت و عدم تایید، این حق را دارند که معامله را فسخ نمایند. البته لازم به ذکر است حتما می بایست خیار رویت و تخلف وصف در عقد لحاظ شده باشد.
برابر ماده ۴۱۲ قانون مدنی:«هر گاه مشتری بعض از مبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض مطابق یا نمونه نباشد می تواند تمام مبیع را رد کند یا تمام آن را قبول نماید.» چه آنکه تبعیض در معامله بر خلاف مفاد تراضی و به زیان طرف قرارداد است و نباید بر او تحمیل شود.
طبق ماده ۴۱۳ قانون مدنی :«هر گاه یکی از متعایعین مالی را سابقاً دیده و به اعتبار رویت سابق معامله کند و بعد از رویت معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابقه ندارد، اختیار فسخ خواهد داشت.
خیار غبن چیست؟
اگر هر یک از طرفین معامله مورد غبن فاحش (فریب خوردن) باشد اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.
شرایط خیار غبن و سقوط آن
بر اساس ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن، یک خیار فوری محسوب میشود و باید پس از مطلع شدن از آن به سرعت آن را اجرا کرد. تأخیر در اجرای خیار غبن موجب سقوط آن میشود. اما سوال اینجاست که شرایط خیار غبن چیست و تا چه زمانی باید اجرا شود؟
• ۱ .مغبون باید بعد از آگاهی از غبن، ظرف مدت معقولی که از نظر عرف مغایر با فوریت نباشد اقدام به اعمال خیار کند، گذر زمان با آگاهی از غبن موجب سقوط آن میشود.
• ۲ .بدیهی است که اگر مغبون پیش از معامله از غبن اطلاع داشته باشد، ادعای غبن او پس از معامله قابل پذیرش نیست.
• ۳ .اگر مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله اطلاع داشته باشد و با آگاهی از قیمت آن اقدام به معامله کند، شرایط خیار غبن برای او وجود نخواهد داشت.
• ۴ .بر طبق ماده ۴۲۱ قانون مدنی، اگر شخصی که طرف معاملۀ خود را متضرر کرده است، تفاوت قیمت را به شخص متضرر بدهد، خیار غبن از بین نمی‌رود.
• ۵ .بر اساس شرایط خیار غبن ، در صورتی که شخص متضرر، با گرفتن مابه‌التفاوت قیمت راضی شود، در این زمان خیار غبن ساقط میشود.
خیار عیب چیست؟
این نوع اختیار زمانی قابل استفاده است که مورد معامله دارای عیب و نقص پنهان بوده و در ظاهر مشخص نباشد. در صورتی که در قرارداد مورد معامله، این اختیار به خریدار داده شود می تواند از آن استفاده کرده و معامله را فسخ نماید.
ماده ۴۲۲ قانون مدنی در خصوص خیار عیب وضع گردیده است و این ماده از این قرار اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله است.
خیار تدلیس چیست؟
این نوع اختیار زمانی قابل استفاده است که فروشنده اقداماتی را در جهت فریب خریدار انجام دهد. این اختیار در صورت لحاظ شدن در عقد و صورت گرفتن آن قابل استفاده است.
خیار تدلیس در لغت به معنی فریب و نیرنگ است طبق ماده ۴۳۸ قانون مدنی ،تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.
۱ . عیبی که در ملک یا مال وجود دارد ،بپوشاند.
مثال :ماشینی فروخته شده باشد که قبلا واژگون شده باشد( چپی) و لکن فروشنده آن را مخفی نموده باشد.
۲ .یا وصف و امتیاز غیر واقعی و موهومی ، مربوط به ملک یا مال را بیان کند و یا بنحو بنمایاند.
مثال :فروشنده با عملیاتی روی فرشی قدیمی ، آن را متعلق به دوره ناصر الدین شاه قلمداد کند و بعدا مشخص شود فرش مال آن دوره نبوده و عملیات او موجب فریب خریدار شود.
خیار تبعض صفقه چیست؟
تبعض به معنی تکه تکه شدن و صفقه به معنی قرارداد است. به این معنی که اگر بدون اطلاع معامله ای داشته باشید که در آن عین مورد معامله در مالکیت کامل فروشنده قرار نداشته و یا بخشی از مورد معامله قابلیت تملک توسط خریدار را نداشته باشد اختیار فسخ کامل یا آن بخش از مورد معامله برای خریدار فراهم می شود.
برای روشن تر شدن موضوع، تصور کنید که شخص الف، شش دانگ ملکی را به شخص ب می فروشد، در حالی که تنها مالک سه دانگ ملک بوده و سه دانگ دیگر ملک، وقف بوده و انتقال آن امکان پذیر نمی باشد. در این حالت، معامله نسبت به سه دانگی که شخص الف، مالک آن بوده صحیح می باشد و نسبت به سه دانگ وقف، باطل. در این حالت، شخص ب می تواند با استناد به خیار تبعض صفقه، بخش صحیح معامله را نیز فسخ کرده و پولی را که داده است (ثمن) از شخص الف پس بگیرد. یا اینکه بخش صحیح معامله را قبول کرده و فقط ثمن قسمت باطل را پس بگیرد.
خیار تخلف شرط چیست؟
در عقدی که بین طرفین منعقد شده است ضمن این عقد یک شرطی به نفع یکی از طرفین می شود حال از این شرط اگر تخلف بشود و انجام نشود فرد چون شرط به نفعش انجام نشده و از این طبق ضرر دیده است قانون به وی حق داده است که به خاطر تخلف از شرط، عقد را هم فسخ کند در واقع اگر ضمن عقدی، شرطی بیاید و از این شرط تخلف بشود فرد خیار تخلف از شرط دارد.
برای مثال در مورد مستاجری فرض کنید که وی با موجر خود قرار داد اجاره بسته است و شرط کرده که حیات خانه یا دیوار های خانه را قبل از آمدن مستاجر رنگ بزند اما موجر از شرطی که قبول کرده تخلف می کند و انجام نمی دهد در این جا مستاجر حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.
